С приходом пандемии коронавируса и введением локдауна россияне активно приобретали земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или участки в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и дачных некоммерческих партнерствах (ДНП).
Жители Калининградской области интересовались покупкой земельных участков на 43% чаще, чем годом ранее.
Факторы роста спроса
В силу нестабильной экономической ситуации и сложной эпидемиологической обстановки земельные участки стали особенно востребованы в прошедшем году. Это было обусловлено сразу несколькими факторами. Во-первых, в условиях вынужденной самоизоляции многие пересмотрели привычные требования к жилью — если ранее квартира воспринималась оптимальным вариантом для проживания, то теперь городские условия перестали полностью удовлетворять потребности всех членов семьи, когда они круглосуточно находились дома. Во время удаленной работы и дистанционного обучения у людей появилась острая необходимость в улучшении жилищных условий, так как во многих случаях дом трансформировался в своеобразную альтернативу офисному и учебному центру. Ограничения в перемещениях также заставляли задуматься о расширении жилищного пространства и выборе локации, где можно будет наиболее комфортно и менее затратно провести период карантина.
Во-вторых, в связи с колебаниями курсов валют многие россияне начали искать подходящие способы сохранения сбережений: причем в основном не в целях приумножения накоплений, а из стремления сгладить последствия возможного обесценивания денежных средств, своевременно вложив их в недвижимость.
Кроме того, на рынок земли оказала влияние сельская ипотека — запущенная в 2020 году программа, призванная сделать приобретение жилья и участков в сельской местности более доступным. Она позволяет получить по ипотечному кредиту льготную ставку от 0,1% до 3% почти во всех населенных пунктах с населением не более 30 тыс. за исключением городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. Ключевыми целями программы являются повышение привлекательности небольших населенных пунктов и снижение нагрузки на мегаполисы за счет ослабления миграционных потоков. Среди прочих факторов, стимулирующих рост спроса на земельные участки, можно выделить расширение возможностей материнского капитала: в 2020 году представился шанс получить выплаты за рождение уже первого ребенка. Тогда сумму проиндексировали, а также упростили порядок распоряжения ею. При этом интерес к сегменту повысился и за счет еще одного нововведения: средства маткапитала теперь можно направлять на приобретение земельных участков, предназначенных для садоводства.
В результате спрос на земельные участки в 2020 году превысил аналогичный показатель прошлого года на 37%. Наибольший прирост обеспечили земли категорий СНТ и ДНП, интерес покупателей к которым увеличился на 48%. Востребованность участков ИЖС выросла на 36%.
В то же самое время самыми популярными в прошлом году стали земли ИЖС, на которых возможно строить дома для круглогодичного проживания — на них пришлось больше ⅔ спроса. Доля земель в СНТ и ДНП в структуре спроса была чуть меньше трети. Участки промышленного назначения были наименее востребованы — 4%. Соотношение предложения на рынке в целом соответствовало спросу.
По сравнению с прошлым годом предложение в масштабе всей страны осталось практически неизменным, а во многих регионах даже уменьшилось: вероятно, наиболее интересные варианты, выставленные на продажу, достаточно быстро находили своих покупателей. Часть продавцов, напротив, снимали объявления о продаже дач и загородных домов вместе с участками исходя из личных мотивов — такая недвижимость стала незаменимой в карантинный период, где можно было переждать самоизоляцию в более комфортных условиях.
График 1. Структура спроса на земельные участки в России, 2020 г.
Динамика спроса на землю для строительства дач и домов в течение 2020 года была достаточно неоднородной. Основной ажиотаж пришелся на II квартал, когда в стране был объявлен режим самоизоляции. Востребованность участков в СНТ и ДНП выросла вдвое, а ИЖС — в полтора раза по сравнению с I кварталом. Затем спрос стал постепенно снижаться, чему способствовали завершение дачного сезона и некоторое послабление изоляционных ограничений, но, тем не менее, его показатели в конце года все равно превышали значения 2019-го.
График 2. Квартальная динамика спроса на земельные участки, 2020 г., вся Россия
Любопытно, что повышения цен на земельные участки вслед за растущим спросом так и не последовало, даже напротив, по итогам 2020 года они оказались несколько ниже, чем в предыдущем году — приобретение участков, таким образом, рассматривалось одной из наиболее выгодных инвестиций. Средняя стоимость сотки земли ИЖС составила 39 271 рубль, а СНТ и ДНП — 28 793 рублей. Одновременно, земля промышленного назначения была значительно дороже — в среднем 87 219 рублей за сотку. К концу года она повысилась на 9% по сравнению с 2019-м.
«На текущий момент стоит отметить, что заметно активное участие государства в проработке различных мер поддержки ИЖС в рамках выполнения задач нацпроекта «Жилье и городская среда». В их числе, например, распространение программы льготной ипотеки на строительство частных домов для молодых семей с детьми и новая система скидок на деревянные домокомплекты заводского производства (до 10% при максимальной их стоимости в 3,5 млн рублей) в качестве альтернативы действующей «деревянной» ипотеке, которая не принесла должного эффекта. Предполагается, что в совокупности все это, а также новые своевременные решения по назревшим проблемным вопросам, позволят вывести рынок загородного жилья из затяжной стагнации», — прокомментировал эксперт Дмитрий Алексеев.
Рынок в регионах
Самый значительный рост спроса на земельные участки в 2020 году зафиксирован вблизи мегаполисов. В Ленинградской области популярность сегмента за год возросла в два с лишним раза, а в Московской — в 1,8 раз. При этом предложение в двух столицах также увеличилось, что, тем не менее, прослеживалось не во всех регионах. Динамика предложения была переменчивой в зависимости от местности: к примеру, в Тюменской области количество объявлений выросло за год на 9%, а в Ростовской области, напротив, снизилось на 7%. В Калининградской области объем предложения сократился на 5%, прокомментировали в Калининграде сегодня, 26 февраля 2021 года, собкору ИА Бесспорно RU в сервисе «Авито Недвижимость», проведшем исследование.
В пределах полутора раз повысился спрос в Новосибирской (+51%), Воронежской (+49%), Томской (+46%), Калининградской (+43%) областях и Республике Крым (+45%). Менее заметно его значения менялись в Алтайском крае, однако и там интерес увеличился на 10% по сравнению с предыдущим годом (подробнее — в таблице 1).
Таблица 1. Рынок земельных участков в регионах и его динамика, 2020 г. к 2019 г.
|
Регион |
Изменение предложения |
Изменение спроса |
|
Вся Россия |
0% |
37% |
|
Алтайский край |
-2% |
10% |
|
Астраханская область |
-4% |
21% |
|
Республика Башкортостан |
-6% |
26% |
|
Брянская область |
1% |
13% |
|
Волгоградская область |
-2% |
32% |
|
Воронежская область |
3% |
49% |
|
Иркутская область |
-6% |
37% |
|
Калининградская область |
-5% |
43% |
|
Кировская область |
-1% |
25% |
|
Краснодарский край |
-6% |
31% |
|
Красноярский край |
4% |
33% |
|
Республика Крым |
5% |
45% |
|
Ленинградская область |
15% |
в 2 раза |
|
Московская область |
10% |
77% |
|
Нижегородская область |
-2% |
35% |
|
Новосибирская область |
2% |
51% |
|
Омская область |
-1% |
26% |
|
Оренбургская область |
-4% |
27% |
|
Пермский край |
-3% |
21% |
|
Ростовская область |
-7% |
21% |
|
Рязанская область |
2% |
36% |
|
Самарская область |
-2% |
33% |
|
Саратовская область |
4% |
29% |
|
Свердловская область |
5% |
36% |
|
Ставропольский край |
-4% |
33% |
|
Республика Татарстан |
-5% |
30% |
|
Томская область |
-3% |
46% |
|
Тульская область |
3% |
27% |
|
Тюменская область |
9% |
41% |
|
Республика Удмуртия |
1% |
29% |
|
Ульяновская область |
1% |
35% |
|
Челябинская область |
-3% |
30% |
|
Ярославская область |
4% |
18% |
«Одним из самых ожидаемых событий на рынках загородной недвижимости и земельных участков стало принятие федерального закона от 30 декабря 2020 г. N505-ФЗ, разрешающего строительство индивидуальных домов в населенных пунктах, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий за исключением государственных природных заповедников. Длительное время эти земли подпадали под ряд серьезных ограничений — от невозможности постройки дома на собственном участке до отсутствия школ и детских садов поблизости. Проблема стояла достаточно остро, поскольку подобные площади занимали 13% всей территории России. Еще более критичной ситуация была в отдельных регионах — например, на Байкале, где в пределы охранной зоны попадали целые населенные пункты. Теперь согласно законодательной инициативе на этих пространствах стало возможным возводить частные жилые дома, разбивать сады и огороды, бурить скважины для обеспечения водоснабжения и планировать объекты социальной инфраструктуры», — прокомментировал Дмитрий Алексеев.
Наиболее высокие цены на земли наблюдались в 2020 году в сегменте промышленного назначения. В Республике Крым стоимость сотки доходила почти до 276 тыс. рублей, а в Краснодарском крае — примерно до 182 тыс. рублей. Примечательно, что в Калининградской области эти земельные объекты поднялись в цене в полтора раза в сравнении с предыдущим годом и стали стоить 77 тыс. руб. за сотку.
Самые дорогостоящие участки под ИЖС представлены также в южных регионах России: в Крыму — 150 тыс. рублей за сотку, Ростовской области — 128 тыс. рублей за сотку и Краснодарском крае — чуть больше 100 тыс. рублей за сотку. При этом значительнее остальных дорожали земли в Тюменской области — на 3% за год. В Калининградской области участки ИЖС снизились в цене на 3%, их можно было приобрести за 44 тыс. руб./сот.
В пятерку регионов-лидеров по стоимости участков в СНТ и ДНП вошли уже упомянутые не раз Краснодарский край (75 тыс. руб./сот.), Ростовская область (63 тыс. руб./сот.), Крым (58 тыс. руб./сот.), а также Ленинградская (50 тыс. руб./сот.) и Московская области (50 тыс. руб./сот.). Одновременно, в Рязанской и Брянской областях замечена наиболее существенная положительная динамика цен в течение года — +10% и +9% соответственно. В Калининградской области земли СНТ и ДНП стали дешевле на 2%, цена за их сотку составила 40 тыс. рублей. Подробнее — в Табл. 2.
Таблица 2. Обзор цен на рынке земельных участков в регионах, 2020 г.
|
Регион |
ИЖС, руб./сот. |
ИЖС, изменение цены |
СНТ, ДНП, руб./сот. |
СНТ, ДНП, изменение цены |
Промназ- |
Промназ- |
|
Вся Россия |
39 271 |
-4% |
28 793 |
-2% |
87 219 |
9% |
|
Алтайский край |
26 535 |
-8% |
11 018 |
3% |
48 611 |
-7% |
|
Астраханская область |
49 167 |
-6% |
27 778 |
-3% |
109 402 |
14% |
|
Республика Башкортостан |
41 181 |
-3% |
32 865 |
2% |
61 005 |
-23% |
|
Брянская область |
29 288 |
-4% |
32 267 |
9% |
47 890 |
15% |
|
Волгоградская область |
47 163 |
1% |
23 455 |
-5% |
63 977 |
-7% |
|
Воронежская область |
31 858 |
-6% |
22 292 |
-4% |
46 179 |
-2% |
|
Иркутская область |
37 500 |
1% |
27 191 |
1% |
149 367 |
26% |
|
Калининградская область |
43 753 |
-3% |
40 104 |
-2% |
76 506 |
50% |
|
Кировская область |
13 214 |
-10% |
10 329 |
-5% |
40 953 |
41% |
|
Краснодарский край |
101 855 |
-4% |
74 495 |
1% |
181 589 |
15% |
|
Красноярский край |
25 645 |
-5% |
21 159 |
-4% |
50 338 |
27% |
|
Республика Крым |
149 085 |
0% |
57 829 |
-6% |
275 992 |
32% |
|
Ленинградская область |
66 666 |
-1% |
50 000 |
-2% |
122 054 |
7% |
|
Московская область |
72 432 |
-5% |
50 000 |
-5% |
158 256 |
-5% |
|
Нижегородская область |
31 561 |
-6% |
21 806 |
-1% |
66 560 |
-5% |
|
Новосибирская область |
44 757 |
-5% |
32 433 |
0% |
76 668 |
-9% |
|
Омская область |
24 782 |
-5% |
15 539 |
5% |
35 877 |
-19% |
|
Оренбургская область |
47 778 |
-11% |
31 750 |
1% |
78 358 |
-17% |
|
Пермский край |
22 913 |
-5% |
15 276 |
-4% |
49 950 |
-11% |
|
Ростовская область |
128 004 |
-10% |
62 917 |
-1% |
103 611 |
-13% |
|
Рязанская область |
23 217 |
-6% |
14 226 |
10% |
46 144 |
9% |
|
Самарская область |
34 427 |
-6% |
28 976 |
3% |
78 657 |
-1% |
|
Саратовская область |
48 113 |
-6% |
31 563 |
4% |
65 721 |
-3% |
|
Свердловская область |
26 711 |
-6% |
27 245 |
-4% |
62 344 |
11% |
|
Ставропольский край |
58 750 |
0% |
41 685 |
6% |
132 252 |
11% |
|
Республика Татарстан |
50 312 |
-7% |
32 874 |
-9% |
153 325 |
5% |
|
Томская область |
44 122 |
-2% |
25 772 |
2% |
54 430 |
8% |
|
Тульская область |
24 481 |
-1% |
17 729 |
7% |
38 037 |
-3% |
|
Тюменская область |
49 797 |
3% |
25 311 |
-1% |
76 177 |
1% |
|
Республика Удмуртия |
25 526 |
-3% |
20 623 |
-9% |
54 093 |
5% |
|
Ульяновская область |
32 210 |
-7% |
20 950 |
0% |
57 924 |
-27% |
|
Челябинская область |
25 000 |
-3% |
17 858 |
-8% |
31 060 |
-1% |
|
Ярославская область |
25 000 |
-2% |
12 127 |
-7% |
57 835 |
5% |
* Спрос оценивается по числу запрошенных контактов продавца на платформе, которые покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» следует понимать переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещенных пользователями на платформе за отдельный период времени.