Цена за воздух: как изменится рынок загородной недвижимости в 2021 году?

В России пандемия заметно повысила спрос и цены на загородное жилье. Продолжит ли расти стоимость аренды и продажи дач этой весной и летом? Когда ждать стабилизации рынка и снижения цен? Почему аренда усадеб за 1 рубль/метр пока не интересна россиянам?

Рекордный рост за 30 лет! 2020 год отмечался рекордным за последние 30 лет ростом спроса на рынке загородной недвижимости. Это повлияло на рост цен на покупку и аренду жилья. В связи с введенными ограничениями и режимом самоизоляции во время пандемии особым спросом пользовались дачи, коттеджи и дома. Особенностью стало то, что недвижимость покупатели и арендаторы чаще стали рассматривать для круглогодичного, а не сезонного проживания. По этой причине важным фактором при выборе было наличие в пешей доступности магазинов, аптек, школ и детских садов.

Причем следует отметить, что на рынке загородной недвижимости объем первичного предложения от застройщиков не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить этот рынок на первичный и вторичный.

На рост объема заключенных договоров повлияло и то, что многие из собственников жилья, сдававших его долгосрочно, решили заработать на краткосрочной аренде. Также в 2020 году предложение на рынке загородной недвижимости увеличилось за счет собственников, которые не смогли продать дом и решили сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса.

Вторая волна. Первая волна пандемии привела к резкому росту спроса на покупку и аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с 2019 годом, причем договора заключались иногда даже без просмотров объекта недвижимости и по завышенной цене. Вторая же волна пандемии прошла более спокойно. Это связано с тем, что некоторые арендаторы уже заключили договора на аренду объекта недвижимости весной, провели там лето и продлили договор. Также ряд потенциальных покупателей приобрел объект недвижимости в период первой волны пандемии.

В целом увеличение спроса привело к росту цен на 6–20% в зависимости от вида объекта. На рост повлиял также высокий спрос на многочисленные проекты с ликвидными объектами.

Что будет в 2021 году? В наступившем году не ожидается ажиотажного спроса на аренду загородной недвижимости, поэтому цены, по всей вероятности, вырастут ненамного. Весной и летом возможен рост на 2–4% в связи с фактором сезонности. Если в 2021 году продолжится ажиотажный спрос на коттеджи, то это может повлиять на увеличение предложения в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно. В таком случае рост цен на ликвидные объекты продолжится.

Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться. В результате это сдержит средние цены на рынке загородной недвижимости.

Особенностью 2020 года стало появление доступной ипотеки на загородную недвижимость. Программа льготной ипотеки может благотворно повлиять на развитие рынка и поддержать выросший спрос уже после завершения пандемии.

Усадьбы ждут. Особый сегмент рынка — загородные усадьбы. Если до революции 1917 года в России насчитывалось около 80 тыс. усадебных комплексов, то через 90 лет, в 2007-м, — около 7 тыс. Виной тому пожары, ветхость, вандализм, зачистки под застройку.

По данным АУИПИК, сейчас зарегистрировано 2528 усадеб: 529 федерального, 1947 регионального и 52 местного (муниципального) значения, причем 61% объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, в неудовлетворительном состоянии.

Уже не первый год предпринимаются попытки решить проблему ветшания и сохранения усадеб. Однако, несмотря на льготные условия различных программ аренды, пока недостаточно желающих принять в них участие. Возможно, это связано с тем, что восстановление требует колоссальных финансовых средств, которыми, особенно в обстоятельствах последних лет, потенциальные инвесторы не располагают. Получить заемные средства под такие цели очень сложно, поскольку банки, как правило, не выдают кредиты под арендуемую собственность. Также главная статья расходов — налог на имущество и землю.

Все эти детали пока не позволяют загородным усадьбам стать привлекательным объектом недвижимости.

Что в регионах? Говоря в целом о прогнозах на 2021 год на рынке загородной недвижимости, можно предположить, что цены будут расти меньшими темпами, чем в 2020-м. Снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья, очевидно, будет расти. По прогнозам, больше всего нормативные цены за 1 кв. м вырастут в Москве, Сахалинской и Амурской областях, Приморском и Хабаровском краях. Однако ощутимо резкого роста цен и ипотечных ставок не предвидится.

Марина Данилина, научный сотрудник лаборатории «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ имени Г. В. Плеханова, специально для ИА Бесспорно RU (Калининград).